Jag badar i min investering

I juni lämnade vår hyresgäst Stockholmslägenheten. Han var den Perfekta Hyresgästen. Inte bara betalade han under två år punktligt vår ockerhyra (trodde vi i alla fall, tills han flyttade till ett snarlikt objekt med nästan dubbelt så hög hyra), han visste också att hantera våra surmulna grannar. På slutet spelade han tennis med styrelsens allra knepigaste. 

Nåväl, det var en fröjd att få tillbaka lägenheten (trodde jag i alla fall, tills jag insåg att vi p.g.a. depression inte skulle få möjlighet att besöka den annat än under klandestinska blixtvisiter). En sådan hade jag och ett barn i början av november. Vi drog ner torsdag förmiddag, avverkade ett Stockholmsbaserat läkarbesök och drog hem direkt efter.

Det var en lyx utan dess like att lämna Hudiks grådis och glida in på Malmen som retsamt presenterade strålande sol från klarblå himmel, att dra på sig gympaskorna för en Djurgårdsrunda för att framåt kvällskvisten hala fram en burk medförd Lidl-pastasås och tillaga en enkel men härlig höstmiddag. Därefter hänge sig åt den ultimata lyxen nämligen ett bad i vatten som var:

a) jämnvarmt 
b) transparent
c) utan järnsmak

När jag sen låg och fläkte mig på sängen (fig 1) slog mig vansinnet i denna upplevelse. Jag/valda delar av familjen har snittat två dagar/månad i denna vattenlyx sedan juni. Lägenheten kostar runt tio papp i månaden. Är detta verkligen försvarbart ur ett frugal weirdo-perspektiv? För som ni säkert redan räknat ut era nördar, skulle detta belopp sparat i en indexfond med genomsnittlig börsavkastning generera mer än en miljon på sju år. 

Fig. 1

Varför just sju år? För att jag med historisk data vill bestrida påståendet ovan. När vi skaffade den här lägenheten 2014 (för sju år sedan), kostade den sju miljoner prick. Vi förstod redan då att vi gjort ett klipp, hur vansinnigt det än låter för er som bor norr om Uppsala. 

Som på en given signal pingade Booli in ett nytt uppskattat värde på stället i fråga bara någon minut efter att jag kommit innanför dörren denna novembertorsdag och indikerade att den nu var värd - trummelitrum - 13,3 miljoner. Jag är usel på huvudräkning men säg en ökning på runt 900 000 kronor per år sedan inflytt. Dra av 120 000 för omkostnader plus lite schablonskatt inför kommande reavinstbeskattning och säg att vi gått plus 600 000 kronor varje år vi ägt den.

Plötsligt känns det inte längre som kapitalförstöring. Låt gå att vi på intet vis kan räkna med denna ökningstakt framöver, det hade varit vansinne 2:0. Men det räcker med att lägenheten behåller sitt värde de kommande tio åren för att det ska kännas försvarbart att ha den. 

Jag älskar den, vilket är ett tungt vägande emotionellt skäl till att ha den kvar. Särskilt nu när den är plotterfri som en hotellsvit. Men jag uppskattar den också som investering. Möjligen har min hjärna genomgått ett mind shift. Från att se den som ett kostnadskrävande boende till att primärt se den som just en investering. Och då smärtar det inte att se tio lakan försvinna på bolån, el och föreningsavgift varje månad. Jag måste bara försöka lyfta blicken en smula, se de stora penseldragen. Då känns det till och med > ok. Som att jag likt svenne banan köpt in mig på en…vad heter det…lottorad? Andelsspel? Fast med betydligt bättre odds eftersom huset alltid vinner.  

Ett etiskt bryderi jag har är emellertid att vi de facto inte bor här. Jag ogillar själv tanken på en stadskärna med svarta fönster kvällstid. Bara i vår lilla förening om tiotalet hushåll är tre obebodda annat än under några veckor per år då deras ägare lämnar spanska solkusten för att fylla på restylane. 

Hur hade du gjort?

Mvh/
FruEfficientBadass

38 kommentarer:

  1. Varför fortsätter ni inte att hyra ut den?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Skräddaren säger nej. Föreningen alltså.

      Radera
    2. Starta upp ett illegalt lantbruk i lägenheten och kalla er sen för "Blackfarmers" är mitt tips...

      Radera
  2. Sålt och köpt något mindre med samma USP:ar (minus antal kvadratmeter och rum, då)
    /C

    SvaraRadera
    Svar
    1. Problemet är att vi även vid mindre lgh måste förnya bolån och våra chanser att få ett sådant, ens i Åsele, är obefintliga med nuvarande inkomster.

      Radera
  3. Behåll!! No-brainer enligt mig.
    Varför?
    1. Ni har råd
    2. Om ni säljer så kanske ni inte har råd att flytta tillbaka om ni skulle vilja det. Sen.
    3. Den kommer bara bli billigare, tack vare inflation som äter lån.
    4. Ni kommer troligtvis inte behöva den där miljonen om sju år. Ni har det ekonomiskt tryggt, vad det verkar.
    5. Ni har valmöjligheter både för er och för barnen. Tänk femton-tjugo år framåt. Helg i storstan med barnbarnen? Revy och teaaater? Bubbel och fine dining? Fest i våningen? Sen tillbaka till lugnet.
    6. Ni kan hyra ut igen vid eget eller annans behov.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Och apropå de etiska bryderierna så menar jag att avfolkningen på landsbygden är ett betydligt större problem än tomma lägenheter i stadskärnan. Se det som att ni bidrar till bättre luft i staden samtidigt som er konsumtion förbättrar för landsbygdens företag och kommun.

      Radera
    2. Tack AA! Du klär mina känslor i ord. Revy och teaaater, bubbel och fine dining, underbart. Och nej, det är ingen finansiell ko på isen. Och ja, du har en poäng om avfolkning i landsbygd vs. storstad.

      Radera
    3. För att förtydliga: jag tänker alltså på alla dem som bor i lägenhet i stan men har en sommarstuga/fjällstuga/släktgård/[insert valfritt hus] i obygden. Inte betalar de skatt där, ändå åtnjuter de service och förveeentar sig att allt ska finnas inklusive bensin (el, finns EJ) samt matbutik. Ni gör tvärtom, och tro mig, city kommer finnas kvar. It will prosper anyway.

      Radera
  4. Skulle sålt den direkt, med tanke på kommande räntehöjningar så kommer värdet troligen att plana ut och inte fortsätta uppåt. Speciellt inte då det låter som ni har en av Sthlms dyraste lägenheter. Trodde inte en lägenhet kunde kosta 13 mkr!! Sedan förstår jag överhuvudtaget inte varför man frivilligt vill åka till Stockholm på ledig tid så att ha en lägenhet där känns otroligt onödigt om det inte är för att man har släkt och vänner att besöka.

    SvaraRadera
  5. Jag hade sålt och köpt något mindre. Realiserat vinsten men varit kvar i marknaden med något mindre. Den låter stor. Behöver ni ha en så stor väntandes?

    SvaraRadera
  6. Ett vattenhål eller oas för er. Behåll säger jag. Allt är inte pengar och även om det vore det så är det totalt sett en fin affär.

    SvaraRadera
  7. Tänker också behåll- om ni inte måste sälja. Vi har i helgen åkt på turné med min 80-åriga mamma och besökt alla de olika lägenheter och hus hon bott i. Tanken slog mig både en och två gånger att flera av dom hade varit fina fastighetsaffärer - 30, 40, 50 år senare... /Frugala hedonisten

    SvaraRadera
  8. När en av er i familjen, dvs något av barnen, skriver sig på adressen för tex studier, så är det lätt att ordna även med inneboende. Med tex hyra från två inneboende borde det vara lätt att få in de 10.000:- i månaden (5.000:- vardera) som ni har utgående cash-flow för närvarande och skulle alltså nolla den utgiften (dvs balansera intäkt mot utgift).

    Inneboende kräver inte, till skillnad mot andrahandsuthyrning, något godkännande från BRF-styrelse.

    Eller som de där på andra sidan pölen säger:
    have the cake and eat it too

    SvaraRadera
    Svar
    1. "Inneboende kräver inte, till skillnad mot andrahandsuthyrning, något godkännande från BRF-styrelse." Briljant, den tanken har aldrig slagit mig! Vad är kriteriet för inneboende? Att man bor där samtidigt som dem?

      Radera
    2. Förr hette det : diamonds are a girls best friend

      Numera heter det: Google is a girls best friend. Eller DuckDuckGo om det föredras

      Radera
  9. Varför inte bara bor där? Skulle din man eventuellt mår bättre i Stockholm?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tre skolgående barn sätter käppar i hjulet.

      Radera
  10. Låter bra att behålla lägenheten i Stockholm, komplettera med något på solkusten och den där lägenheten i Paris.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Åhå, du tänker BÅDE Sthlm/Paris, gillar't. Men där går den finansiella gränsen, det får vara antingen eller. Dvs fyra på Ö-malm eller 1:a med delat badrum i korridor i Paris.

      Radera
  11. Visst är det en investering. Sedan har börsen gått upp med kanske 140% sedan 2014 så det hade varit en mycket bättre investering, men skönt på sätt och viss att du tänker på mer än bara pengar nu - det tycker jag är bra :) lite mer svenne banan ;)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja du har rätt. Samtidigt kan man inte bada i ISK:en.

      Radera
  12. BEHÅLL!!! Går det inte att få lov till fortsatt andrahandsuthyrning? Hänvisa till din mans sjukdom. Eller mera studier? I annat fall; finns det något som hindrar dig från att skriva dig där och skaffa ett par inneboenden? Dvs att du har rätt att komma och gå som du vill, med 1-2 inneboenden, och då borde man undgå kravet med lov från BRF för uthyrning.

    Om 1-3 av era barn kommer plugga eller jobba i Sthlm vore det guld värt att ha lgh. Alla vet hur svårt och dyrt det är att hitta bostad. Några år kvar dit, kanske det går att skarva med t.ex. inneboenden.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Som sagt, idén med inneboende dök upp bara nyss några decimeter uppe i kommentarerna. Måste göra efterforskningar här. Har exempelvis en vän till ett av barnen som ständigt flyttar runt i andra/tredjehandskontrakt med sin morsa. Vi hade kunnat "dela" lägenheten de få gånger vi är där. Men jag vet att det hade väckt ont blod i föreningen, de hade genomskådat skiten. Är trots allt lite konflikträdd.

      Radera
    2. Gör det! Säg att du skriver på en ny bok (det kan ta jättelång tid, kanske aldrig blir klar) och måste ha tillgång till bibliotek i storstan. Gör sporadiska besök och se till att synas i trapphuset då du är där. Samtidigt har du inneboenden som står ut med att du är där någon gång. Ingen skit att genomskåda. Det är erat liv, anpassat efter sjukdom i familjen. Är det inte bättre även för BRF med en sådan lösning, hellre än att läggan står tom största delen av tiden?

      Radera
  13. Behåll. Är det inte möjligt fortsatt hyra ut lägenheten i perioder om du tar några CSN berättigade kurser per år?

    SvaraRadera
  14. Inte enligt föreningen. De påstår att de har två år som gräns i stadgarna. Vilket inte går att utläsa av stadgarna. Men poängen är att det hade blivit surt och rävigt att vara där om vi ska eskalera frågan till ex. hyresnämnden.

    SvaraRadera
  15. Om inte inneboende spåret ger napp så försök gå med i föreningens styrelse och försök påverka reglerna för uthyrning/inneboende den vägen. En uppmjukning skulle ju kunna vara att styrelsen måste godkänna om hyresgäst får förlängt kontrakt eller att styrelsen får rätt att avbryta uthyrning om de inte är nöjda med hyresgästen.

    SvaraRadera
  16. Jag kan inte begripa att människor är beredda att lägga 13mkr på något de inte ens äger. Har jag lagt 13mkr på nåt så ska fan ingen annan komma och ha åsikter på hur jag förfogar över det. Då får det vara.

    SvaraRadera
  17. Behåll, för katten! Drömlägenhet. Man får knappt någonting för 7 Mkr längre. En större tvåa i innerstan, typ. Njuuuuut av lyan och låt kidsen flytta in i framtiden ��

    SvaraRadera
  18. Det är lite galet att tänka prisökning = avkastning på börsen, det är faktiskt mycket bättre än så! Man ska tänka avkastning på kontantinsatsen för att det ska bli på riktigt. Anta 25% kontantinsats om 1,750,000 kr och lån på 5,250,000 kr och att ni inte har amorterat nåt, för det är så jobbigt att räkna på.

    Skulle ni sälja för 13,3 mkr och betalar tillbaka lånet så har ni ganska precis 8mkr före skatt på fickan, vilket blir en avkastning på eget kapital om ca 460% (!) då 8,0mkr / 1,75mkr.

    Hur kommer det här sig? Det är ju för den otroliga hävstången som belåningen på bostadsrätter i Sthlm innebär!

    Nu antas det ju att lånet är oförändrat till belopp och villkor utan amorteringar, men det är ju lite mer för att ge en mer rättvisande bild om prisökning vs avkastning på börsen.

    Bind räntan på 3-5 år, ha kvar som lyxboende och framtida bostad med inneboende som ovan föreslaget. Eller så säljer ni och köper en mindre lägenhet kontant :D

    SvaraRadera
  19. Om det är en liten förening så förstår jag att man är restriktiv med uthyrning, man förlorar engagemang och den som hyr ut drar nytta av andras engagemang.

    Vi var på vippen att vräka en medlem som hyrde ut men håvdade inneboende. Svårt att bevisa så vi gick inte hela vägen men det var ganska obvious. Så om ni väljer inneboendespåret så gör det ordentligt, dvs att ni faktiskt är där varannan helg så att inneboende inte har full tillgång till hela lägenheten jämt.

    Det finns rätt mkt föreningar i Sthlm med fri uthyrning. Så om ni någon gång väljer att sälja så kan ni köpa i en sån.

    SvaraRadera
  20. Jag hade definitivt sålt lägenheten. Har genom åren blivit ganska icke-emotionell rörande döda ting (lägenhet/hus, bilar, dyra ärvda möbler mm). Sådana känslor kommer ofta med en prislapp som inte alltid kan definieras. Det som är helt säkert är att en försäljning medför 1) mer pengar på ISK:n och 2) inget bolån. Om ni vill kan ni öronmärka, säg 1 miljon, på en särskild ISK för att finansiera utflykter till Stockholm i sus och dus.

    SvaraRadera
  21. Har ett ännu värre räkneexempel. Köpte en trea på Östermalm efter förra fastighetskraschen. 1993 fick jag 90 kvm för strax under en miljon. Bor fortfarande kvar i den. Lägenheten under min (lika stor) gick just för 13 miljoner. Jag har alltså gått plus 1 175:- om dagen ... i 28 år!

    SvaraRadera
  22. Sälj, ta pengarna och vidga vyerna! :) Skämt å sido. Emotionellt tufft. Kommer säkert stå inför liknande situationer om något år.

    SvaraRadera
  23. Sälj!.. Du verkar ju vara oerhört rationell rent ekonomiskt i andra fall. Här motiverar du spekulation i Stockholms fastighetsmarknad med emotionella skäl. Sälj, ta pengarna och investera i något fastighetsbolag om du absolut vill ha exponering mot fastighetsmarknaden. För en del av avkastningen kan du boka fina hotellrum de gånger du vill känna storstadspuls.

    SvaraRadera
  24. Buhu vad avis jag är, är stockholmare ett par år yngre och inte har jag en lägenhet värd över 13 miljoner. Det låter som du vill behålla lägenheten. Ha inneboenden låter bra! 10k i månaden låter visserligen mycket men eftersom ni har låga kostnader (antar jag) för huset så blir totala boendekostnaden låg (hus + lägenhet). Dessutom antar jag att ni skulle kunna lösa lånet på lägenheten om ni ville och då skulle ni ju bara ha kostnader på nån tusenlapp för den.

    SvaraRadera
  25. Do you need personal loan?
    Loan for your home improvements,
    Mortgage loan,
    Debt consolidation loan,
    Commercial loan,
    Education loan,
    Car loan,
    Loan for assets.
    financialserviceoffer876@gmail.com WhatsApp +918929509036

    SvaraRadera